Το Πρακτικό Επεξεργασίας 17/2025 του Ε’ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας αφορά στην επεξεργασία σχεδίου προεδρικού διατάγματος για τον καθορισμό κριτηρίων, διαδικασιών και όρων οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923, καθώς και των χρήσεων γης και γενικών όρων δόμησης. Το ΣτΕ, αφενός διαπιστώνει τη νομική βάση της κανονιστικής εξουσίας στην εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 του Ν. 4759/2020, αφετέρου επεξεργάζεται εκ νέου το σχέδιο, κατόπιν προσαρμογών και συμπληρώσεων στις παρατηρήσεις του προηγούμενου ΠΕ 74/2024, αλλά και λόγω νέων ρυθμίσεων που διαφοροποιούνται ουσιωδώς από τις αρχικές. Στις κυριότερες παρατηρήσεις περιλαμβάνεται η ανάγκη σαφέστερων ορισμών (π.χ. αραιοδομημένα τμήματα, διάσπαρτος οικισμός), η πρόβλεψη υποχρεωτικών γεωλογικών και υδραυλικών μελετών κατά την οριοθέτηση ή επανεξέταση των ορίων οικισμών, η ενσωμάτωση διατάξεων για την προστασία από φυσικούς κινδύνους και η ρύθμιση της τύχης των οικισμών που έχουν ενταχθεί στο παλαιό καθεστώς (ΠΔ 6.12.1982) χωρίς να πληρούν πλέον τα νέα κριτήρια. Επισημαίνεται επίσης η ανάγκη συμμετοχής της τοπικής αυτοδιοίκησης στην κανονιστική διαδικασία (άρθρο 102 Συντάγματος) και ενίσχυσης της θεσμικής τους γνωμοδοτικής αρμοδιότητας. Το ΣτΕ εγκρίνει το σχέδιο ως προς τις προτεινόμενες νέες και τροποποιημένες ρυθμίσεις, υποδεικνύοντας σημεία για περαιτέρω επεξεργασία ή διατύπωση, επισημαίνοντας ταυτόχρονα τη σημασία των ρυθμίσεων αυτών για τη συνέχιση και ολοκλήρωση των πολεοδομικών μελετών στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Το πρακτικό αυτό αναδεικνύει εκ νέου την ένταση ανάμεσα στην ανάγκη ευελιξίας της διοίκησης κατά την οριοθέτηση οικισμών και την τήρηση των αρχών της νομιμότητας και της ασφάλειας δικαίου, ειδικά σε ζητήματα που άπτονται της ιδιοκτησίας, της προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος και της δημόσιας ασφάλειας.
- AdvertisemenΗ επεξεργασία του σχεδίου προεδρικού διατάγματος για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, όπως αποτυπώνεται στο ΠΕ ΣτΕ 17/2025, συνιστά ένα θεσμικό συμβάν υψηλής έντασης στο πεδίο του χωρικού και πολεοδομικού σχεδιασμού. Η κανονιστική αυτή προσπάθεια επιχειρεί να εισαγάγει, για πρώτη φορά με πληρότητα, ενιαίο πλαίσιο οριοθέτησης, ρύθμισης χρήσεων γης και επιβολής γενικών όρων δόμησης σε μια κατηγορία οικισμών που παραδοσιακά λειτουργούσε με ασάφειες, εξαιρέσεις και παλαιές διοικητικές αποφάσεις, συχνά προϊόντα ευκαιριακών ισορροπιών ή πολιτικής σκοπιμότητας. Το ΠΕ ΣτΕ 17/2025 αποτυπώνει όχι μόνο τη νομική επεξεργασία ενός κανονιστικού σχεδίου, αλλά και την προσπάθεια του Δικαστηρίου να διασφαλίσει ότι το προτεινόμενο πλαίσιο πληροί τις αυστηρές απαιτήσεις του Συντάγματος, της νομολογίας και της αρχής του κράτους δικαίου.
Το πρώτο αξιοσημείωτο στοιχείο του ΠΕ είναι η ρητή αποδοχή της νομικής βάσης του σχεδίου. Η εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 του ν. 4759/2020 κρίνεται ως επαρκής και κατάλληλη να στηρίξει την κανονιστική ύλη του ΠΔ, περιλαμβανομένης της κατηγοριοποίησης των οικισμών, της πρόβλεψης χρήσεων γης και των γενικών όρων δόμησης. Η αποδοχή αυτή δεν είναι αυτονόητη: η νομολογία του ΣτΕ προϋποθέτει πάντοτε ειδική και ρητή εξουσιοδότηση για την έκδοση κανονιστικών πράξεων που περιορίζουν το δικαίωμα της ιδιοκτησίας ή διαμορφώνουν προϋποθέσεις άσκησης του δικαιώματος δόμησης. Ο έλεγχος της επάρκειας της εξουσιοδότησης αποτελεί το πρώτο και θεμελιώδες φίλτρο συνταγματικότητας ενός ΠΔ. Η αποδοχή ότι οι ρυθμίσεις για την οριοθέτηση, τις χρήσεις και την οικοδομησιμότητα βρίσκουν έρεισμα στην εν λόγω διάταξη επιτρέπει στο ΣτΕ να εστιάσει στον έλεγχο της ειδικότερης ρυθμιστικής τεχνικής του διατάγματος.
Η δεύτερη σημαντική συμβολή του ΠΕ είναι η θεσμική νομιμοποίηση της επανυποβολής σχεδίου ΠΔ προς επεξεργασία, παρότι το ίδιο σχέδιο είχε ήδη αποτελέσει αντικείμενο του ΠΕ 74/2024. Η αρχή της «άπαξ επεξεργασίας» που διέπει τις γνωμοδοτικές αρμοδιότητες του ΣτΕ δεν είναι γραφειοκρατικό κατάλοιπο, αλλά έκφραση της αρχής της διάκρισης των λειτουργιών. Το ΣτΕ δεν δύναται να λειτουργεί ως διαρκής ελεγκτής ή συννομοθέτης. Ωστόσο, όταν υφίστανται ουσιώδεις τροποποιήσεις και νέα κανονιστική ύλη, ή όταν επανέρχονται απορριφθείσες διατάξεις με ουσιαστικά διαφοροποιημένη μορφή, το ΠΕ αποδέχεται την επανεξέταση ως θεμιτή. Εδώ, το Δικαστήριο δεν επιβεβαιώνει απλώς τη συνταγματικότητα της διαδικασίας, αλλά διαμορφώνει και τα θεσμικά κριτήρια του επιτρεπτού της επανυποβολής, τα οποία καθίστανται εφεξής δεσμευτικά για τη Διοίκηση και ενδεικτικά για κάθε μελλοντική περίπτωση.
Το κυρίως σώμα του ΠΕ καταγράφει, με ακρίβεια και νομοτεχνική αυστηρότητα, την αποδοχή ή απόρριψη κάθε επιμέρους ρύθμισης. Από τη θεσμική άποψη, το ΠΕ επιτελεί μια διπλή λειτουργία: αφενός, φιλτράρει την κανονιστική ύλη υπό το πρίσμα της αρχής της νομιμότητας και της συνταγματικότητας· αφετέρου, λειτουργεί ως άτυπος συντονιστής μεταξύ νομολογίας, νομοθετικής πολιτικής και πολεοδομικής πρακτικής. Στην πρώτη περίπτωση, λειτουργεί ως φραγμός κατά της διοικητικής αυθαιρεσίας ή κανονιστικής προχειρότητας. Στη δεύτερη, ως θεσμικός διαμεσολαβητής που εξομαλύνει την ένταση μεταξύ ανάγκης για ενιαίο κανόνα και ιδιομορφίας της τοπικής κλίμακας.
Το ΠΕ αποδέχεται την πλειονότητα των κρίσιμων ρυθμίσεων: τον ορισμό του «αραιοδομημένου τμήματος», υπό τις προϋποθέσεις λειτουργικής ένταξης και μορφολογικής συνέχειας· τον καθορισμό του «διάσπαρτου οικισμού», απαλλαγμένο από ατεκμηρίωτα αριθμητικά όρια· την απαίτηση γεωλογικής και υδραυλικής τεκμηρίωσης κατά την οριοθέτηση· την εξαίρεση των παραλιακών ζωνών από τα όρια δόμησης και τη δυνατότητα απαλλοτρίωσης για κοινόχρηστες διόδους· την απαίτηση ύπαρξης επαρκούς προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο για την οικοδομησιμότητα· τον μορφολογικό έλεγχο των παραδοσιακών οικισμών ακόμη και όταν απουσιάζει ειδικό ΠΔ· τη δυνατότητα καθορισμού παρεκκλίσεων μόνο μέσω του ίδιου του ΠΔ οριοθέτησης. Όλες αυτές οι ρυθμίσεις συγκλίνουν σε μια φιλοσοφία που ενώνει το κανονιστικό με το ουσιαστικό: δεν αρκεί η συμμόρφωση με τη γραμματική της νομοθεσίας, απαιτείται και η συμβατότητα με τους σκοπούς της βιώσιμης, συνεκτικής και συνταγματικά θεμιτής πολεοδομικής ανάπτυξης.
Εξίσου ενδεικτικές είναι και οι απορρίψεις του ΠΕ: το αίτημα αύξησης της οροφής του υπογείου σε 1,5 μέτρο, χωρίς ειδική τεκμηρίωση· η πρόβλεψη αρτιότητας για πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ανεξαρτήτως πλάτους· η γενική πρόβλεψη για δυνατότητα χωροθέτησης οχλουσών δραστηριοτήτων χωρίς συμμετοχή του ΟΤΑ· η παράλειψη σαφούς πρόβλεψης για τους οικισμούς που δεν πληρούν πλέον τα κριτήρια οριοθέτησης· η μη διαφοροποιημένη εφαρμογή του πληθυσμιακού ορίου. Αυτές οι απορρίψεις δεν συνιστούν απλώς νομοτεχνικές παρατηρήσεις· αποτελούν κριτική στους θεσμικούς αδρανείς χώρους που η Διοίκηση τείνει να αφήνει σκόπιμα ασάφεις, ώστε να διατηρεί πεδίο διακριτικής ευχέρειας. Το ΣτΕ υπενθυμίζει ότι ο πολεοδομικός κανόνας δεν είναι εργαλείο εξουσίας, αλλά μέτρο ισότητας, δικαιοσύνης και περιβαλλοντικής εγγύησης.
Πέραν της ειδικής επεξεργασίας των διατάξεων, το ΠΕ 17/2025 ενσωματώνει και μια γενικότερη κανονιστική θεωρία: ότι η τοπικότητα του οικιστικού φαινομένου μπορεί να προστατευθεί μόνο μέσω θεσμικής καθολικότητας. Δεν προτείνει γενικευμένες εξαιρέσεις ούτε προάγει τις ad hoc λύσεις. Αντιθέτως, προσπαθεί να επιβάλει ένα πλαίσιο που προϋποθέτει επαρκή πρόβλεψη, ειδική αιτιολόγηση και σαφή διαδικασία σε κάθε κανονιστική απόκλιση. Στο ερώτημα εάν ένα γενικό ΠΔ μπορεί να συνυπάρξει με την ποικιλότητα των ελληνικών οικισμών, το ΠΕ απαντά: ναι, υπό την προϋπόθεση ότι το ΠΔ δεν λειτουργεί ως τυφλός κόφτης αλλά ως θεσμικός χάρτης με δυνατότητες επιτόπιας προσαρμογής υπό κανόνες και όχι αυθαιρεσία.
Η επιλογή του νομοθέτη να θεσπίσει έναν γενικό κανόνα για όλους τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων αποτελεί κανονιστικά φιλόδοξη κίνηση, αλλά εγείρει ζήτημα καταλληλότητας της ενιαίας τυπολογίας. Δεν είναι αμφισβητήσιμο ότι οι μικροί οικισμοί της Ελλάδας διαφέρουν ριζικά ως προς τα πολεοδομικά, γεωγραφικά και κοινωνικά τους χαρακτηριστικά. Από ορεινούς οικισμούς με διάσπαρτα κτίσματα μέχρι πεδινούς με γραμμική ανάπτυξη και παραδοσιακούς νησιωτικούς πυρήνες, η έννοια της «κατηγορίας των κάτω των 2.000 κατοίκων» δεν είναι ομοιογενής. Η κανονιστική τυποποίηση οφείλει να συνυπάρχει με την αναγκαία ευελιξία, όχι ως εξαίρεση αλλά ως κανονιστικά προβλεπόμενη δυνατότητα τοπικής διαφοροποίησης.
Το σχέδιο ΠΔ προσπαθεί να απαντήσει σε αυτό το πρόβλημα με την πρόβλεψη δυνατότητας καθορισμού παρεκκλίσεων σε επίπεδο ειδικού ΠΔ οριοθέτησης. Ωστόσο, το ΠΕ ορθώς υπενθυμίζει ότι οι παρεκκλίσεις αυτές πρέπει να προβλέπονται ρητά, τεκμηριωμένα και να στηρίζονται σε αντικειμενικά κριτήρια. Σε διαφορετική περίπτωση, η παρέκκλιση καθίσταται εργαλείο άνισης μεταχείρισης ή, χειρότερα, εργαλείο διαχείρισης αιτήσεων επενδυτών ή πιέσεων ιδιοκτητών, χωρίς θεσμικό αντίβαρο. Η παρεκκλίνουσα δόμηση δεν είναι θεμιτό αίτημα, αλλά εξαιρετική ρύθμιση που απαιτεί ειδική αιτιολόγηση και νομιμοποίηση.
Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα θεσμικά επιτεύγματα του σχεδίου είναι η σύνδεση της οριοθέτησης με γεωλογικές και υδραυλικές παραμέτρους. Η απαίτηση για γεωλογική καταλληλότητα του εδάφους και η υποχρέωση αποτύπωσης και οριοθέτησης ρεμάτων πριν την ένταξη μιας περιοχής στον οικιστικό ιστό ενσωματώνουν με συνέπεια την αρχή της προφύλαξης. Σε μια χώρα με ιστορικό καταστροφικών πλημμυρών, κατολισθήσεων και σεισμικών κινδύνων, η ασφάλεια του δομημένου περιβάλλοντος δεν μπορεί να εξαρτάται από το ιδιοκτησιακό ενδιαφέρον, αλλά από επιστημονικά δεδομένα και περιβαλλοντική λογική.
Εξίσου καίρια είναι η ρύθμιση για την προστασία της παραλιακής ζώνης. Το σχέδιο ΠΔ αποτυπώνει τη νομολογιακή σταθερά σύμφωνα με την οποία ο αιγιαλός και η παραλία είναι κοινόχρηστα αγαθά υπέρτατου χαρακτήρα, μη υποκείμενα σε δόμηση ή ιδιωτικοποίηση. Η πρόβλεψη για δυνατότητα απαλλοτρίωσης με σκοπό τη δημιουργία πεζών προσβάσεων προς την παραλία είναι εξαιρετικά σημαντική και, για πρώτη φορά, συνδέει ρητώς το εργαλείο της αναγκαστικής απαλλοτρίωσης με την προστασία της κοινοχρησίας του φυσικού περιβάλλοντος.
Το ΠΕ, παρ’ όλα αυτά, αναγνωρίζει την απουσία μεταβατικής πρόβλεψης για τους οικισμούς που, βάσει του νέου πλαισίου, παύουν να πληρούν τα κριτήρια οριοθέτησης. Η παράλειψη αυτή είναι θεσμικά κρίσιμη, καθώς δημιουργεί ένα κενό έννομης προστασίας: τι ισχύει για τα κτίρια και τις χρήσεις σε έναν οικισμό που δεν επανεντάσσεται βάσει του νέου διατάγματος; Το ΠΕ παροτρύνει τη Διοίκηση να προσθέσει ρητή ρύθμιση, εναρμονισμένη με τις αρχές της συνέχειας της διοικητικής δράσης και της ασφάλειας δικαίου.
Η κατοχύρωση της αρχιτεκτονικής ταυτότητας κάθε οικισμού, μέσω της αναγνώρισης του κυρίαρχου τύπου προ του 1985, αποτελεί κανονιστική επιλογή αυξημένου βάρους. Η αναφορά σε ένα σταθερό ιστορικό σημείο αποκόπτει τη δυνατότητα επικλήσεως αυθαιρεσιών ή πρόσφατων παρεμβάσεων ως ενδεικτικών της μορφής του οικισμού. Η ρύθμιση αυτή ενισχύει το μορφολογικό φίλτρο και συμβάλλει στη διατήρηση της τοπικής ταυτότητας, ενώ παράλληλα συμμορφώνεται με το άρθρο 24 Συντ., το οποίο προστατεύει όχι μόνο το φυσικό, αλλά και το ανθρωπογενές περιβάλλον.
Η επιλογή της υποχρεωτικής σύμφωνης γνώμης του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής για παραδοσιακούς οικισμούς που δεν έχουν ειδικό ΠΔ είναι θεσμικά ευφυής. Καθιστά δυνατή την ουσιαστική αξιολόγηση κάθε επέμβασης από ειδικό συλλογικό όργανο, διασφαλίζοντας ότι η απουσία κανονιστικής πράξης δεν οδηγεί σε απορρύθμιση, αλλά υποκαθίσταται από θεσμική κρίση υπό όρους αντικειμενικότητας.
Ένα από τα πιο εντυπωσιακά χαρακτηριστικά του ΠΕ είναι ότι ενσωματώνει την έννοια της πολεοδομικής ευθύνης ως συστατικού του κράτους δικαίου. Η δυνατότητα δόμησης δεν είναι εμπράγματο προνόμιο αλλά διοικητική λειτουργία, που υπόκειται σε όρους σκοπιμότητας και αναλογικότητας. Με την έννοια αυτή, το ΠΕ επιβεβαιώνει ότι η σύγχρονη πολεοδομία δεν οφείλει μόνο να επιτρέπει, αλλά και να αποτρέπει όπου αυτό απαιτείται από το περιβαλλοντικό ή κοινωνικό συμφέρον.
Ειδικότερα:
- Νομική βάση και κανονιστική εξουσία
Το ΠΕ αποδέχεται ως επαρκή την εξουσιοδοτική διάταξη του άρθρου 12 ν. 4759/2020 για την έκδοση του σχεδίου ΠΔ. Η διάταξη αυτή καλύπτει τη δυνατότητα θέσπισης κανόνων για την οριοθέτηση, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Η αποδοχή αυτή είναι κρίσιμη για τη συνέχεια του σχεδιασμού, καθώς επιβεβαιώνει την εγκυρότητα της διοικητικής πρωτοβουλίας χωρίς να απαιτείται περαιτέρω νομοθετική παρέμβαση.
- Επανεξέταση σχεδίου και αρχή της άπαξ επεξεργασίας
Το ΣτΕ, παρότι είχε ήδη εξετάσει παλαιότερη εκδοχή του ίδιου σχεδίου (ΠΕ 74/2024), κάνει δεκτή την επανυποβολή. Η νέα μορφή περιέχει ουσιώδεις διαφοροποιήσεις και πρόσθετες ρυθμίσεις, γεγονός που δικαιολογεί κατά τη νομολογία την εκ νέου γνωμοδότηση. Αυτό προσφέρει προηγούμενο για την ευελιξία της γνωμοδοτικής αρμοδιότητας, υπό την προϋπόθεση αιτιολογημένης διαφοροποίησης.
- Κατάργηση της έννοιας των «ενδιάμεσων εκτάσεων»
Η έννοια των «ενδιάμεσων εκτάσεων» αποσύρεται, καθώς κρίθηκε αόριστη και επιδεκτική κατάχρησης. Αντικαθίσταται από την έννοια του «αραιοδομημένου τμήματος», η οποία συνοδεύεται από αντικειμενικά κριτήρια πολεοδομικής συνέχειας. Το ΠΕ αποδέχεται αυτή τη μεταβολή ως συνταγματικά συμβατή και θεσμικά αναγκαία.
- Ορισμός του «αραιοδομημένου τμήματος»
Η νέα διατύπωση εισάγει σαφώς την ανάγκη το αραιοδομημένο τμήμα να εντάσσεται στον λειτουργικό και μορφολογικό ιστό του οικισμού. Το ΠΕ θεωρεί ότι η ρύθμιση εναρμονίζεται με τις αρχές του άρθρου 24 Συντ. και αποκλείει αυθαίρετες επεκτάσεις.
- Ορισμός του «διάσπαρτου οικισμού» χωρίς αριθμητικά όρια
Η αρχική προσπάθεια ορισμού μέσω απόστασης κτισμάτων αποσύρεται. Ο ορισμός εναρμονίζεται πλέον με το άρθρο 81 ΚΒΠΝ και τη νομολογία. Το ΠΕ αποδέχεται ότι η έννοια πρέπει να στηρίζεται σε ιστορικά, όχι ποσοτικά, κριτήρια.
- Προβλέψεις γεωλογικής τεκμηρίωσης
Το σχέδιο ΠΔ απαιτεί γεωλογικό έλεγχο για κάθε οριοθέτηση και υποχρεωτική μελέτη σε περιοχές κατολισθαίνουσες ή σεισμικά ενεργές. Το ΠΕ επικροτεί την πρόβλεψη ως μέτρο συνταγματικής επιταγής για την προστασία από φυσικούς κινδύνους.
- Οριοθέτηση και προστασία ρεμάτων
Το ΠΕ θεωρεί αναγκαία την πρόβλεψη προσωρινής ή οριστικής οριοθέτησης ρεμάτων πριν τη δόμηση. Υπογραμμίζει ότι τα υδατορεύματα πρέπει να εντάσσονται στο σχεδιασμό ως φυσικοί πυρήνες δημόσιου χώρου, και όχι ως εμπόδια.
- Προστασία παραλιακών ζωνών και απαλλοτριώσεις
Το σχέδιο προβλέπει εξαίρεση της παραλίας από τα όρια των οικισμών και δυνατότητα απαλλοτρίωσης για κοινόχρηστες διόδους. Το ΠΕ θεωρεί τη ρύθμιση σύμφωνη με το καθεστώς κοινοχρησίας του αιγιαλού και του άρθρου 967 ΑΚ.
- Αρτιότητα οικοπέδων και πλάτος προσώπου
Η διαγραφή της φράσης «ανεξαρτήτως πλάτους» καθιστά υποχρεωτικό τον έλεγχο επάρκειας προσπέλασης. Το ΠΕ αποδέχεται τη νέα διατύπωση ως εξασφαλιστική της ασφάλειας και της λειτουργικότητας των οικισμών.
- Στάθμη οροφής υπογείων
Το ΣτΕ απορρίπτει την πρόβλεψη για ύψος 1,50 μ. των υπογείων και αποδέχεται το όριο των 1,20 μ. ως γενικό κανόνα, σύμφωνα με τον ΝΟΚ. Η απόφαση διαφυλάσσει τη μορφολογική ενότητα του οικιστικού ιστού.
- Παραδοσιακοί οικισμοί και χρήσεις γης
Οι χρήσεις γης στους παραδοσιακούς οικισμούς πρέπει να συνάδουν με τον αρχιτεκτονικό τους χαρακτήρα. Το ΠΕ υπενθυμίζει τη σημασία της τεκμηρίωσης και της περιοριστικής ερμηνείας οποιασδήποτε εγκατάστασης.
- Αποστάσεις εγκαταστάσεων από παραδοσιακούς οικισμούς
Το ΠΕ απορρίπτει την έκδοση ΚΥΑ χωρίς συμμετοχή της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Επιβάλλει γνώμη δημοτικού συμβουλίου, ΚΕΣΥΠΟΘΑ και Αποκεντρωμένης Διοίκησης. Προτάσσει τη συνταγματική κατοχύρωση του ρόλου των ΟΤΑ.
- Καθορισμός κυρίαρχου αρχιτεκτονικού τύπου
Η πρόβλεψη ότι ο τύπος προκύπτει από τα προ του 1985 κτίσματα ενισχύει την αντικειμενικότητα και την προστασία της μορφής. Το ΠΕ εγκρίνει ρητά τη ρύθμιση, καθώς αποτρέπει την επίκληση μεταγενέστερων αυθαιρεσιών.
- Ρόλος του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής
Σε απουσία ειδικού ΠΔ για παραδοσιακούς οικισμούς, το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής έχει καθοριστικό ρόλο. Η σύμφωνη γνώμη του είναι δεσμευτική και διασφαλίζει τον έλεγχο της αισθητικής και τυπολογικής συνέπειας.
- Πληθυσμιακό όριο και ανάγκη ποιοτικής θεώρησης
Το όριο των 2.000 κατοίκων δεν αρκεί καθεαυτό για την υπαγωγή. Το ΠΕ ζητεί ερμηνευτική εγκύκλιο που θα επιτρέπει την ένταξη ή εξαίρεση οικισμών βάσει πολεοδομικών ιδιαιτεροτήτων. Υπογραμμίζει την ανάγκη προσαρμοστικότητας.
Ως θετικά σημεία του σχεδίου ΠΔ εκλαμβάνονται:
- Ενιαίο κανονιστικό πλαίσιο με νομική σαφήνεια
Για πρώτη φορά θεσπίζεται μια συστηματική, οριζόντια ρύθμιση για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, καλύπτοντας την οριοθέτηση, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης. Το ΠΔ στηρίζεται σε σαφή εξουσιοδοτική βάση και παρέχει προβλεψιμότητα στη Διοίκηση και στους πολίτες.
- Αντικειμενικοποίηση της οριοθέτησης μέσω λειτουργικών και μορφολογικών κριτηρίων
Η ένταξη των αραιοδομημένων τμημάτων ή διάσπαρτων οικισμών προϋποθέτει πλέον σαφή πολεοδομικά χαρακτηριστικά και όχι αριθμητικά όρια ή αυθαίρετη κρίση. Η ρύθμιση εξασφαλίζει νομιμότητα και περιορίζει τον κίνδυνο αυθαιρεσιών.
- Υποχρεωτικός γεωλογικός και υδραυλικός έλεγχος
Η απαίτηση γεωλογικής καταλληλότητας, οριοθέτησης ρεμάτων και ελέγχου τρωτότητας επιβάλλει για πρώτη φορά ουσιαστική σύνδεση του σχεδιασμού με τους φυσικούς κινδύνους. Πρόκειται για εξέλιξη που ενισχύει τη βιωσιμότητα και την περιβαλλοντική ευθύνη της διοίκησης.
- Κατοχύρωση της κοινοχρησίας της παραλίας και της προσβασιμότητας σε αυτή
Με τη ρητή εξαίρεση των παραλιακών εκτάσεων από την οικοδομησιμότητα και την πρόβλεψη δυνατότητας απαλλοτρίωσης για δημόσια δίοδο, το σχέδιο κατοχυρώνει με τρόπο θετικό και ενεργό την κοινή χρήση του παράκτιου περιβάλλοντος.
- Ρητή προστασία της μορφής των παραδοσιακών οικισμών
Η υποχρέωση συμμόρφωσης με τον κυρίαρχο αρχιτεκτονικό τύπο, η ενεργοποίηση των Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής και η δυνατότητα καθορισμού ειδικών χρήσεων ενισχύουν την ταυτότητα των παραδοσιακών συνόλων και αποτρέπουν τη νομιμοποίηση μεταγενέστερων αλλοιώσεων.
- Ενίσχυση του ρόλου της Τοπικής Αυτοδιοίκησης
Η συμμετοχή των δημοτικών συμβουλίων και του ΚΕΣΥΠΟΘΑ στον καθορισμό περιορισμών για οχλούσες δραστηριότητες υπογραμμίζει τον συνταγματικά κατοχυρωμένο ρόλο των ΟΤΑ στον χωρικό σχεδιασμό.
- Περιορισμός της διακριτικής ευχέρειας για παρεκκλίσεις
Η δυνατότητα παρεκκλίσεων επιτρέπεται μόνο αν προβλέπεται ρητά στο ΠΔ οριοθέτησης και συνοδεύεται από αιτιολόγηση. Έτσι, εξασφαλίζεται κανονιστική νομιμότητα και αποφεύγεται η ad hoc μεταχείριση.
Ως αρνητικά ή προβληματικά σημεία του σχεδίου ΠΔ εκλαμβάνονται:
- Απόλυτη και μη ποιοτική εφαρμογή του πληθυσμιακού ορίου των 2.000 κατοίκων
Το ΠΔ εφαρμόζεται μηχανιστικά βάσει του αριθμητικού πληθυσμού, χωρίς πρόβλεψη για οικισμούς που πληρούν τα χωρικά αλλά όχι τα πληθυσμιακά κριτήρια ή το αντίστροφο. Η απουσία σχετικής ρύθμισης ή εξουσιοδότησης για εξαίρεση δημιουργεί προβλήματα εφαρμογής και ενδέχεται να αποβεί αντισυνταγματική λόγω παραβίασης της αρχής της ισότητας.
- Έλλειψη σαφούς μεταβατικού καθεστώτος για οικισμούς που αποκλείονται
Δεν προβλέπεται τι ισχύει για περιοχές που είχαν ενταχθεί με παλαιές αποφάσεις (π.δ. 1982, νομαρχιακές) αλλά δεν πληρούν πλέον τα νέα κριτήρια. Το ΠΕ επισημαίνει το κενό ασφάλειας δικαίου που μπορεί να οδηγήσει σε πολεοδομική παράλυση.
- Κίνδυνος υπερρύθμισης σε επιμέρους τεχνικά ζητήματα
Ορισμένες ρυθμίσεις (όπως για την οροφή των υπογείων, τα προσώπα επί κοινόχρηστου χώρου, τη διαμόρφωση όψεων) είναι υπερβολικά λεπτομερείς, αφήνοντας μικρά περιθώρια προσαρμογής σε τοπικές ανάγκες και ειδικά αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά.
- Ανεπαρκής κοινωνική διάσταση του σχεδιασμού
Το σχέδιο δεν περιλαμβάνει πρόνοιες για την κάλυψη κοινωνικών υποδομών, τη δημογραφική στασιμότητα, την αγροτική κατοικία ή τις ανάγκες ευάλωτων ομάδων. Η πολεοδομία παραμένει τεχνική, χωρίς σύνδεση με τη λειτουργική ζωή του οικισμού.
- Περιορισμένη θεσμική πρόνοια για τους Δήμους κατά τη φάση εφαρμογής
Παρότι προβλέπεται η γνώμη των ΟΤΑ σε ορισμένες περιπτώσεις, απουσιάζει η ρητή εμπλοκή τους στον σχεδιασμό του κάθε επιμέρους ΠΔ οριοθέτησης. Η διαδικασία παραμένει υπερκεντρική και επιρρεπής σε καθυστερήσεις.
- Δεν προβλέπεται υποχρεωτική συμμετοχή τοπικών κοινωνιών
Η δημόσια διαβούλευση και η συμμετοχική διαδικασία δεν εντάσσονται οργανικά στο σχέδιο. Η προβλεπόμενη διαδικασία προϋποθέτει διαβούλευση μόνο τυπικά, χωρίς μηχανισμούς ουσιαστικής ακρόασης ή συνδιαμόρφωσης.
Συνολικά, η νομολογιακή κατεύθυνση που εκπέμπει το ΠΕ 17/2025 κινείται προς μια πολεοδομία της θεσμικής πυκνότητας: κανόνες προβλεπτοί, διαδικασίες ελέγξιμες, όρια σαφή. Δεν αφήνει χώρο για την παλιά φιλοσοφία του «κανονισμού υπό διαπραγμάτευση», όπου η Διοίκηση λειτουργούσε ως παραγωγός ευκαιριακής εξαίρεσης. Αντιθέτως, προάγει μια δημόσια διοίκηση ρυθμιστικής λογοδοσίας, προσανατολισμένη όχι στη μεταβλητότητα της πίεσης, αλλά στη σταθερότητα της έννομης τάξης.
Η συνταγματική νομιμότητα του διατάγματος εδράζεται στην τήρηση των αρχών της νομιμότητας, της προβλεψιμότητας, της αναλογικότητας και της συμμετοχής. Η προστασία του πολιτιστικού και φυσικού περιβάλλοντος δεν αναιρεί την ανάγκη για οικιστική ανάπτυξη· η δόμηση δεν είναι απαγορευτέα ενέργεια, αλλά δραστηριότητα θεσμικά δεσμευμένη. Το ΠΕ διαμορφώνει ένα νέο κανόνα νομοπαραγωγικής ορθότητας: η κανονιστική πράξη πρέπει να σέβεται τα συνταγματικά δικαιώματα, να μην παράγει άνισες καταστάσεις και να διαμορφώνει ένα περιβάλλον διοικητικής προβλεψιμότητας. Όχι μόνο για τον επενδυτή ή τον ιδιοκτήτη, αλλά και για τον κάτοικο, τον δήμο, το φυσικό τοπίο.
Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού – Πολεοδομικού Δικαίου,
Διδάκτωρ και Μεταδιδάκτωρ Νομικής ΕΚΠΑ
Διδάσκων Νομικής ΕΚΠΑ
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
www.pgalanislaw.gr
Πηγή: https://news.b2green.gr/57139/%CF%80%CE%BF%CE%BB%CE%B5%CE%BF%CE%B4%CE%BF%CE%BC%CE%B9%CE%BA%CF%8C%CF%82-%CF%83%CF%87%CE%B5%CE%B4%CE%B9%CE%B1%CF%83%CE%BC%CF%8C%CF%82-%CF%80%CF%89%CF%82-%CE%B5%CF%81%CE%BC%CE%B7%CE%BD%CE%B5%CF%8D