Μιας Ολυμπιάδας μύρια έπονται!

Επειτα από τέσσερις συνεδριάσεις του Κεντρικού Συμβουλίου του υπουργείου Περιβάλλοντος για πολεοδομικά θέματα (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), η υπόθεση του εμπορικού κέντρου The Mall δείχνει να κλείνει. Η Lamda Olympia Village δέχθηκε τελικώς όχι μόνο να αγοράσει, αλλά και να μετατρέψει σε κοινόχρηστο χώρο 30 στρέμματα κοντά στη Λεωφόρο Κηφισίας προκειμένου να «νομιμοποιηθεί» το εμπορικό κέντρο της. Η υπόθεση δεν κλείνει εδώ, καθώς το σχέδιο πρέπει να εγκριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας, το οποίο έχει ακυρώσει τις δύο προηγούμενες προσπάθειες ρυμοτόμησης της περιοχής, η οποία αναπτύχθηκε υπέρμετρα χωρίς να συνυπολογιστούν εκ των προτέρων οι επιπτώσεις.

Οπως αποκάλυψε η «Κ» σε πρόσφατα ρεπορτάζ, η υπόθεση της «νομιμοποίησης» του χρυσοφόρου εμπορικού κέντρου The Mall είχε μετατραπεί σε πεδίο αντιπαράθεσης ανάμεσα στη Lamda, την Εθνική Τράπεζα και τον Δήμο Αμαρουσίου, με το υπουργείο Περιβάλλοντος σε ρόλο διαιτητή. Η ιστορία ξεκίνησε το 2014, όταν το Συμβούλιο της Επικρατείας ακύρωσε το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής (άρα και, εμμέσως, τις οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί σε αυτό), εκτιμώντας ότι δεν υπήρξε καμία εκτίμηση των επιπτώσεων που θα είχε η ανέγερση του εμπορικού κέντρου (με πολύ υψηλό συντελεστή) στην παρακείμενη περιοχή αμιγούς κατοικίας αλλά και στην ευρύτερη περιοχή.

Ως μέσο για τη «νομιμοποίηση» επελέγη μια μάλλον παράδοξη λύση, ο εκ των υστέρων υπολογισμός των επιπτώσεων (μέσω της εκπόνησης στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων) και η κατάθεση ενός νέου ειδικού χωρικού σχεδίου (μια πολεοδομική «ομπρέλα») που θα εξισορροπούσε την πολεοδομική επιβάρυνση μέσω της δημιουργίας ενός νέου, μεγάλου κοινόχρηστου χώρου. Ομως, όπως αποκάλυψε η «Κ», η Lamda επιδίωκε να αναλάβει ο Δήμος Αμαρουσίου το κόστος απαλλοτρίωσης του χώρου αυτού (που στο μεγαλύτερο μέρος του ανήκε στην Εθνική Τράπεζα), με αποτέλεσμα να ξεκινήσει η σύγκρουση.

Με την τελευταία απόφαση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ, την οποία έχει στη διάθεσή της η «Κ», αποδεικνύεται ότι η Lamda τελικά πείστηκε να αγοράσει τον απαραίτητο χώρο. Το Κεντρικό Συμβούλιο κλήθηκε την προηγούμενη Δευτέρα να ελέγξει το ρυμοτομικό σχέδιο της περιοχής, στο οποίο είχε ζητήσει παράλληλα να λυθεί το θέμα της απόκτησης των κοινόχρηστων χώρων. Η αιτία είναι απλή: σε ένα ειδικό χωρικό σχέδιο, η πολιτεία καλείται να εγκρίνει τους πολεοδομικούς όρους (όροι δόμησης, χρήσης γης κ.λπ.) για ένα συγκεκριμένο επενδυτικό σχέδιο το οποίο «τρέχει» μια εταιρεία ή ένας φορέας. Κατά την εξέταση του σχεδίου, όμως, η πολιτεία ανακάλυψε ότι ο χώρος δεν ανήκει στο σύνολό του στη Lamda. Και έτσι ζήτησε από την εταιρεία να διευκρινίσει τον τρόπο αποζημίωσης της κοινόχρηστης έκτασης, καθώς σε αντίθετη περίπτωση θα ήταν σαν να αναλάμβανε κάποιος άλλος (ο δήμος ή οποιοσδήποτε) το κόστος για τη «νομιμοποίηση» του The Mall.

Τελικώς, υπό την πίεση των γεγονότων, η Lamda έστειλε έγγραφο στις 30 Αυγούστου στο υπουργείο, με το οποίο δέχθηκε τους όρους που της είχαν τεθεί. Η Lamda συνεπώς ορίστηκε «υπόχρεος φορέας για την αποζημίωση των δικαιωμάτων κυριότητας από τρίτους σε τμήματα γης που δεσμεύονται ως κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι», αλλά και «για τη διαμόρφωση του συνόλου των προβλεπόμενων χώρων».

Αξίζει να σημειωθεί ότι, λόγω της σοβαρότητας του θέματος, κλιμάκιο υπαλλήλων των διευθύνσεων τοπογραφικών εφαρμογών και πολεοδομικού σχεδιασμού του υπουργείου Περιβάλλοντος πραγματοποίησε αυτοψία στην περιοχή για να διαπιστώσει σε τι ποσοστό οι κοινόχρηστοι χώροι είχαν υλοποιηθεί (ποιοι δρόμοι ή πεζόδρομοι είχαν διανοιχθεί, αν υπήρχαν χώροι πρασίνου κ.λπ.).

Το ειδικό χωρικό σχέδιο «Πρώην Ολυμπιακό Χωριό Τύπου» καλύπτει έκταση 232,6 στρεμμάτων, στο οποίο περιλαμβάνεται έκταση 22 στρεμμάτων του ρέματος Αγίου Θωμά (ή Σαπφούς), το οποίο οριοθετείται. Το σχέδιο ουσιαστικά αποτυπώνει την υφιστάμενη κατάσταση (απαγορεύεται νέα δόμηση), με την προσθήκη του κοινόχρηστου χώρου. Η περιοχή χωρίζεται σε τρεις τομείς:

– Ο πρώτος, έκτασης 43,7 στρεμμάτων, είναι το οικοδομικό τετράγωνο του The Mall (περίπου 68.500 τετραγωνικά δόμησης).

– Ο δεύτερος, συνολικής έκτασης 140 στρ., περιλαμβάνει το οικιστικό συγκρότημα της Ηλιδας και το μεγάλο «οικόπεδο» που θα διαμορφωθεί σε κοινόχρηστο χώρο πρασίνου.

– Ο τρίτος τομέας, έκτασης 34,6 στρεμμάτων, βρίσκεται σε συνέχεια του χώρου πρασίνου και του διευθετημένου ρέματος, βόρεια της οδού Αγησιλάου. Εντός αυτής βρίσκονται δύο κτίρια κατοικιών, ένα κτίριο γραφείων και ένας μικρός αρχαιολογικός χώρος.

Αξίζει να σημειωθεί ότι τόσο η στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων (η οποία, φυσικά, δεν αναγνωρίζει καμία σοβαρή επίπτωση στην περιοχή από τη λειτουργία του The Mall) όσο και η μελέτη γεωλογικής καταλληλότητας κατατέθηκαν μόλις πριν από δύο χρόνια, πάνω από δέκα χρόνια μετά την έναρξη λειτουργίας του εμπορικού κέντρου. Πάντως, η διεύθυνση Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ υπέδειξε την ανάγκη εκπόνησης εξειδικευμένης κυκλοφοριακής μελέτης και μελέτης στάθμευσης, τη δημιουργία δικτύου πεζοδρόμων και ποδηλατοδρόμων και τη μεγιστοποίηση της αξιοποίησης του χώρου στάθμευσης του εμπορικού κέντρου.

Το εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, μαζί με τη μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων και το ειδικό χωρικό σχέδιο, θα κατατεθούν με τη μορφή προεδρικού διατάγματος στο ΣτΕ.

Εν αναμονή της απόφασης του ΣτΕ

Θα δεχθεί το ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο τη «νομιμοποίηση» του The Mall μέσω της προσθήκης ενός νέου χώρου πρασίνου στην ευρύτερη περιοχή του; Η θετική στάση του Συμβουλίου της Επικρατείας δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένη, καθώς έχει ήδη ακυρώσει δύο προηγούμενες προσπάθειες έγκρισης ενός νέου ρυμοτομικού σχεδίου.

Η υπόθεση της αδειοδότησης του γνωστού εμπορικού κέντρου σίγουρα δεν είναι παράδειγμα προς μίμηση. Εκτός του ότι οι ρυθμίσεις που το αφορούσαν θεσπίστηκαν με ολυμπιακούς νόμους (παρότι το εμπορικό κέντρο δεν ήταν έργο άμεσα συνδεδεμένο με τους Αγώνες) και μάλιστα σταδιακά (λ.χ. ο συντελεστής του διπλασιάστηκε με τροπολογία σε άσχετο νομοσχέδιο), η πολιτεία ενέκρινε όλες τις διοικητικές πράξεις (λ.χ. οικοδομική άδεια, ρυμοτομικό σχέδιο) με νόμο. Ο λόγος; Για να μην προσβληθούν ενώπιον του ΣτΕ, αφού δεν προβάλλονται απευθείας νόμοι αλλά μόνον οι διοικητικές πράξεις που εκδίδονται σε εφαρμογή τους. Είχε ήδη προηγηθεί το 2003 η ακύρωση από το ΣτΕ (αρ. 1528/03) της πρώτης προσπάθειας πολεοδόμησης της περιοχής.

Τελικώς το 2014 η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε (αρ. 376/14) ότι ήταν ανεκτή η θέσπιση των διοικητικών πράξεων (λ.χ. οικοδομική άδεια) με νόμο, λόγω της επείγουσας κατάστασης που είχε τότε δημιουργηθεί. Ομως, ως προς το οικοδομικό τετράγωνο του εμπορικού κέντρου The Mall, «για το οποίο προβλέπεται συντελεστής δόμησης υπερδιπλάσιος του μέσου συντελεστή του γενικού πολεοδομικού σχεδίου, δεν προκύπτει από την επιστημονική μελέτη ειδικότερη αντιμετώπιση του ζητήματος της οικιστικής επιβάρυνσης σε σχέση με το σύνολο της περιοχής και των εν γένει συνεπειών στο περιβάλλον».

Με βάση αυτή την απόφαση, που ακύρωσε εκ νέου το ρυμοτομικό σχέδιο, επικράτησε η άποψη πως το κύριο πρόβλημα του ΣτΕ ήταν τόσο η απουσία μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων όσο και η λήψη μέτρων που θα «ισοστάθμιζαν» την πολεοδομική επιβάρυνση. Ετσι, η πολιτεία δεν προχώρησε σε ακύρωση της διάταξης του νόμου με τον οποίο εγκρίθηκε η οικοδομική άδεια του εμπορικού κέντρου και το The Mall δεν κρίθηκε ποτέ τυπικά αυθαίρετο (πιθανότατα σταθμίζοντας τις συνέπειες).