Ενα απέραντο ξενοδοχείο η Αθήνα

Συγκεντρωτικές τάσεις εμφανίζει και στην Αθήνα η Αirbnb. Ολοένα και περισσότερα από τα ακίνητα που διατίθενται στην πλατφόρμα καταλήγουν στον έλεγχο όλο και λιγότερων εταιρειών, που τα διαχειρίζονται ή/και τελικά τα αγοράζουν. Η τάση αυτή καταδεικνύει πόσο άστοχη είναι πλέον η στάση της πολιτείας, η οποία εξακολουθεί να αντιμετωπίζει την Αirbnb ως κοινή μίσθωση και όχι ως ξενοδοχειακή υποδομή. Και ανοίγει τη συζήτηση για τον τρόπο διαχείρισής του, ιδίως στις περιοχές που εμφανίζουν σημάδια τουριστικοποίησης.

Μια νέα έρευνα, που χρηματοδοτείται από το Κέντρο Ερευνας για τις Ανθρωπιστικές Επιστήμες, έρχεται το τελευταίο έτος να καταγράψει τις διαστάσεις της Αirbnb στην Αθήνα («Χωρο-κοινωνικές επιπτώσεις της Airbnb βραχυπρόθεσμης μίσθωσης ακινήτων στην πόλη της Αθήνας». Ερευνητική ομάδα: Δημήτρης Μπαλαμπανίδης πολεοδόμος-γεωγράφος, Δημήτρης Πέττας πολεοδόμος-γεωγράφος, Εύα Παπατζανή πολεοδόμος-χωροτάκτης). Ενα «φαινόμενο» που έχει πλέον αποκτήσει  μια ιδιαίτερη δυναμική, «μεταβάλλοντας» ολόκληρες γειτονιές.

Οπως επισημαίνει η έρευνα, τα καταχωρισμένα στην Αirbnb ακίνητα στον Δήμο Αθηναίων ξεπέρασαν τον Αύγουστο του 2018 τις 9.000, από 5.000 το 2017 και 2.000 το 2015. Αξιοσημείωτο είναι επίσης ότι σχεδόν εννέα στα δέκα ακίνητα (87,8%) είναι ολόκληρα σπίτια ή διαμερίσματα, ενώ μόλις το 12,2% αφορά την ενοικίαση ενός χωριστού δωματίου ή κοινού χώρου στον οποίο ζει ο ιδιοκτήτης.

«Την περίοδο αυτή καταγράφονται δύο βασικές τάσεις. Η πρώτη αφορά το ύψος των μισθωμάτων: αρχίζει να διαφαίνεται μια μείωση των τιμών, ως αποτέλεσμα της πολύ μεγάλης προσφοράς», εξηγεί στην «Κ» ο κ. Μπαλαμπανίδης. «Η δεύτερη αφορά τη διαχείριση των ακινήτων. Τα διαθέσιμα ακίνητα φαίνεται σταδιακά να συγκεντρώνονται σε ολοένα και λιγότερα χέρια, είτε μέσω αγοραπωλησιών, ή μέσω εταιρειών διαχείρισης ακινήτων. Το 50,8% των καταχωρίσεων είναι “multilistings”, δηλαδή ανήκουν σε ανθρώπους που έχουν δύο ή περισσότερα ακίνητα στην Αirbnb. Τι μας δείχνει αυτό; Οτι η βραχυχρόνια μίσθωση γίνεται όλο και περισσότερο μια δραστηριότητα με επαγγελματικά χαρακτηριστικά, που προσομοιάζει σε ξενοδοχειακή υποδομή. Αν αυτές οι δύο τάσεις συνεχιστούν, είναι πιθανό να εκτοπιστούν σταδιακά από την αγορά οι “μικροί παίκτες”, εκείνοι που μισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα, γιατί δημιουργούνται οικονομίες κλίμακας. Θα είναι δύσκολο να αντέξουν τον ανταγωνισμό».

Η έρευνα καταγράφει το αποτύπωμα της Αirbnb στην οικονομική και κοινωνική ζωή της πρωτεύουσας. «Υπάρχουν πολλές θετικές και αρνητικές επιπτώσεις», λέει ο κ. Μπαλαμπανίδης. «Ακίνητα που παρέμεναν για χρόνια κενά ή απαξιωμένα ξαναμπαίνουν στην αγορά με νέους όρους, ανακαινισμένα, άρα αναβαθμισμένα (αν και είναι προς συζήτηση το πόσο καλές ή πρόχειρες είναι αυτές οι ανακαινίσεις). Τονώθηκαν επαγγέλματα που είχαν δεχθεί πλήγμα από την οικονομική κρίση, από τους αρχιτέκτονες έως τους μάστορες και μία σειρά επαγγέλματα γύρω από αυτά, από μεσίτες (που πλέον διαχειρίζονται συνολικά ένα ακίνητο), διαφημιστές και γραφίστες, έως καθαρίστριες και υδραυλικούς. Παρατηρούμε βέβαια ότι η απασχόληση αυτή κινείται σε μεγάλο βαθμό στο πεδίο της άτυπης οικονομίας, με επισφαλείς σχέσεις. Παράλληλα, ανοίγουν νέα καταστήματα, αν και συχνά στρέφονται στην εστίαση και στην αναψυχή, κάτι που οδηγεί σε μια μονοκαλλιέργεια χρήσεων τις γειτονιές. Το φαινόμενο αυτό πρέπει να θυμίσουμε ότι το έχουμε δει και παλιότερα με διαφορετικούς όρους, λ.χ. στου Ψυρρή ή στην Πλάκα».

Οι πιέσεις στις κεντρικές περιοχές είναι ολοένα και μεγαλύτερες. «Παρότι θεωρώ ότι δεν μπορούμε ακόμα να μιλήσουμε για φαινόμενα “εξευγενισμού” στην Αθήνα, κάτι που θα συνεπαγόταν την απώλεια των μόνιμων κατοίκων, είναι σαφές ότι συγκεκριμένες περιοχές σταδιακά τουριστικοποιούνται. Οι περιοχές γύρω από την Ακρόπολη, το Κουκάκι, του Μακρυγιάννη, το Θησείο, ολόκληρο το εμπορικό τρίγωνο και η περιοχή Μουσείου-Εξαρχείων έχουν τέτοια σημάδια. Οι συνέπειες είναι γνωστές: εκατοντάδες ακίνητα “μετακινούνται” στη βραχυχρόνια μίσθωση και τα νοικοκυριά εκτοπίζονται, καθώς παρατηρείται αύξηση των ενοικίων. Για παράδειγμα, ενώ στο σύνολο της Αττικής από το 2016 έως το 2018 οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν κατά 14%, σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας (Εξάρχεια, Νεάπολη, Λυκαβηττός, Κολωνάκι, Χίλτον) η αύξηση έφθασε το 30%».

Οι αλλαγές

Μια άλλη μεταβολή που καταγράφουν οι ερευνητές που ασχολούνται με την Αirbnb είναι η κοινωνική διάσταση του «εκτοπισμού». «Η αθηναϊκή πολυκατοικία διατηρούσε τις τελευταίες δεκαετίες μια ενδιαφέρουσα διαστρωμάτωση. Στους χαμηλότερους ορόφους, που έχουν χειρότερο φωτισμό ή μικρά διαμερίσματα, έμεναν συνήθως οι οικονομικά ασθενέστερες ομάδες και, από τη δεκαετία του ’90, οι μετανάστες. Αντίθετα στους υψηλότερους ορόφους έμεναν άνθρωποι υψηλότερων εισοδημάτων. Τώρα αυτό αλλάζει, καθώς τα μικρά διαμερίσματα κινούνται πιο εύκολα στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν μπαίνουν στην Αirbnb και τα “προνομιακά” διαμερίσματα».

Μέσα από όλες αυτές τις εξελίξεις και την εμφανή τάση «ξενοδοχειοποίησης» της Αirbnb, πόσο λογικό είναι να συνεχίζεται η (θεσμική) αντιμετώπισή του ως μια απλή μίσθωση; «Είμαστε πολύ μακριά από τη φιλοσοφία της οικονομίας διαμοιρασμού. Αν προσθέσεις σε αυτό ότι ο τομέας αποκτά επαγγελματικά χαρακτηριστικά και χαρακτηρίζεται από μεγάλες συγκεντρώσεις ακινήτων, καταλαβαίνουμε ότι δεν έχουμε να κάνουμε με κοινές αστικές μισθώσεις», εκτιμά ο κ. Μπαλαμπανίδης.

«Η ελληνική νομοθεσία έθεσε την Αirbnb κάτω από μια ομπρέλα στην οποία δεν ανήκει πια. Αν αναγνωρίσουμε αυτό το γεγονός, τότε γεννάται ένα νέο ζήτημα, που σχετίζεται με τις χρήσεις γης. Πρέπει, για παράδειγμα, να επιτρέπεται ένα μικρό ξενοδοχείο στο κτίριο που μένω; Το σίγουρο είναι ότι αυτό το ζήτημα δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί με “οριζόντιες” ρυθμίσεις. Πρέπει να το φροντίσει το κράτος στις περιοχές που δημιουργείται πρόβλημα κι αν δεν μπορεί, να το αναθέσει στους δήμους. Ας ανοίξει, λοιπόν, η συζήτηση όχι μόνο για τυχόν μέτρα περιορισμού της Αirbnb, αλλά και για πολιτικές κινήτρων που θα κάνουν πιο ελκυστική τη μακρόχρονη μίσθωση και, εκεί όπου χρειάζεται, την εφαρμογή μιας κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής».