Σε «κινητικότητα» οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί

Προσπάθεια «ξεκαθαρίσματος» περίπου 60 οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίοι δεν αντιμετωπίζουν σοβαρά νομικά προβλήματα και μπορούν «να προχωρήσουν» βρίσκεται σε εξέλιξη εδώ και ένα έτος στο υπουργείο Περιβάλλοντος. Ως αποτέλεσμα, τους τελευταίους μήνες έχουν λάβει το πράσινο φως επτά οικοδομικοί συνεταιρισμοί και έπεται συνέχεια. Για την πλειονότητα, πάντως, των συνεταιρισμών τα προβλήματα παραμένουν αξεπέραστα.

Το τελευταίο διάστημα, οι επαφές ανάμεσα σε εκπροσώπους οικοδομικών συνεταιρισμών και την ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος έχουν αυξηθεί. Πρόσφατα, μάλιστα, έγινε συνάντηση εκπροσώπων συλλόγου που εκπροσωπεί μεγάλο αριθμό συνεταιρισμών με τον υπουργό Γιώργο Σταθάκη και τη γενική γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού Ρένα Κλαμπατσέα.

Ταχύτερη διεκπεραίωση

Η πολιτική κατεύθυνση που φαίνεται να έχει δοθεί είναι η εξής: να διευκολυνθεί η εξεύρεση λύσης για όσους συνεταιρισμούς δεν αντιμετωπίζουν σοβαρά νομικά προβλήματα. Παράλληλα, πέρυσι με τον ν.4465/17 δόθηκε παράταση έως τις 4 Απριλίου 2018 στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς να εναρμονίσουν τα καταστατικά τους (ειδάλλως θα πρέπει να «διαλυθούν»). Τέλος, η έγκριση των γεωλογικών μελετών «μεταφέρθηκε» από το ΥΠΕΝ στις Αποκεντρωμένες Διοικήσεις, κίνηση που οδήγησε στη διασπορά των εκκρεμών αιτημάτων, άρα στην ταχύτερη διεκπεραίωσή τους.

Στο πλαίσιο αυτό οι υπηρεσίες του υπουργείου Περιβάλλοντος εξετάζουν την περίοδο αυτή περίπου 60 οικοδομικούς συνεταιρισμούς, των οποίων η πολεοδόμηση εκκρεμεί για διαφορετικούς λόγους. Στην «πρώτη γραμμή» βρίσκονται οι συνεταιρισμοί εκείνοι που έχουν λάβει βεβαίωση οικιστικής καταλληλότητας και έχουν «κολλήσει» σε άλλα στάδια, λ.χ. στον δευτερογενή έλεγχο τίτλων.

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση εταιρείας, η οποία ήθελε να πολεοδομήσει έκταση 136 στρεμμάτων στο Κάνιστρο της Χαλκιδικής. Η εταιρεία έλαβε το 2013 βεβαίωση οικιστικής καταλληλότητας, ωστόσο κατά τον επανέλεγχο των στοιχείων για την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης διαπιστώθηκε ότι τμήματα της έκτασης (περίπου 53 στρέμματα) προέρχονται από παραχωρητήριο του υπουργείου Γεωργίας (του 1937), με το οποίο είχαν δοθεί δασικές εκτάσεις «προς εξημέρωση των εν αυτή φυομένων αγριελιών». Το ερώτημα, λοιπόν, που ανέκυψε ήταν κατά πόσον η έκταση μπορούσε να πολεοδομηθεί, εφόσον ο σκοπός για τον οποίο παραχωρήθηκε ήταν η γεωργική εκμετάλλευση και όχι η οικοδόμηση. Τελικώς, ζητήθηκε η άποψη του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους που κατέληξε (αρ. γνωμοδότησης 128/2017) ότι η έκταση μπορεί να χτιστεί.

Οι τίτλοι ιδιοκτησίας γενικώς είναι πηγή πολλών δεινών: σε οικοδομικό συνεταιρισμό στην Κρήτη η έκταση μετριόταν στα αρχικά συμβόλαια σε... κιούπια (μέσω των οποίων αποτυπωνόταν η παραγωγή σιταριού, άρα και οι ίδιοι οι σιτοβολώνες) και επομένως ήταν δύσκολο να αντιστοιχηθεί η έκτασή του με σημερινούς όρους.

Συχνό φαινόμενο, επίσης, ήταν οικοδομικοί συνεταιρισμοί που είχαν λάβει βεβαίωση οικιστικής καταλληλότητας να μην έχουν συνεχίσει σωστά τη διαδικασία αδειοδότησης. Καθυστέρηση σημειωνόταν τα προηγούμενα χρόνια και εξαιτίας ορισμένων αλλαγών της νομοθεσίας: για παράδειγμα, από το 2006 ο καθορισμός μιας περιοχής ελεγχόμενης πολεοδόμησης (ΠΕΡΠΟ) πρέπει να συνοδεύεται από στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων (ΣΜΠΕ). Οικοδομικοί συνεταιρισμοί που βασίζονταν σε ΠΕΡΠΟ προγενέστερες του 2006 προσέφυγαν στο ΣτΕ, το οποίο έκρινε ότι αρκεί να αποδείξουν ότι το περιεχόμενο της μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων που είχαν εκπονήσει ανταποκρίνεται στο περιεχόμενο μιας ΣΜΠΕ.

Ποιοι εγκρίθηκαν

Ως αποτέλεσμα της «κινητικότητας», το 2017 πήραν την τελική έγκριση (προεδρικό διάταγμα με το οποίο εγκρίνεται η πολεοδομική μελέτη) τέσσερις περιπτώσεις οργανωμένης πολεοδόμησης:

• Ιδιωτική πολεοδόμηση παραθεριστικού οικισμού στην περιοχή «Πετροθάλασσα» του Δήμου Ερμιονίδας Αργολίδας (114 στρέμματα).

• Οικοδομικός συνεταιρισμός «Οικοδομική Συνεργασία Εμπόρων Ιωαννίνων» στην περιοχή Αμπελειάς Μπιζανίου του Δήμου Ιωαννιτών (141 στρέμματα).

• Οικοδομικός συνεταιρισμός «Συλλόγου Οικοπεδούχων Ανώπολης» στην περιοχή Γουβών Χερσονήσου (80 στρέμματα).

• «Παραθεριστικός και Προμηθευτικός Συνεταιρισμός Ιατρών» (τροποποίηση σχεδίου) στο Μαρμάρι Ευβοίας.

Γενικώς, η κινητικότητα γύρω από τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς δείχνει το τελευταίο διάστημα να εστιάζεται στην Κρήτη, καθώς ανακοινώθηκε ότι ο κ. Σταθάκης υπέγραψε ακόμα τρία προεδρικά διατάγματα που αφορούν:

• Τον οικοδομικό συνεταιρισμό ηλεκτρολόγων - εγκαταστατών Ηρακλείου στα Πλατύβουλα Γουβών Χερσονήσου (53 στρέμματα).

• Τον παραθεριστικό οικοδομικό συνεταιρισμό των υπαλλήλων της ΔΕΗ νομού Ηρακλείου στην περιοχή Παχιά Αμμος Χερσονήσου (288 στρέμματα).

• Τον παραθεριστικό οικοδομικό συνεταιρισμό υπαλλήλων πρώην ΥΠΕΧΩΔΕ και μελών ΤΕΕ-ΤΑΚ, στη θέση Καλαμαύκα - Αράπη Χερσονήσου.

Δασικές εκτάσεις και ανταλλαγές

Δυσκολότερα είναι τα πράγματα για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που κατέχουν δασικές εκτάσεις. Οι ρυθμίσεις του ν.4280/14 ουδέποτε εφαρμόστηκαν, πιθανότατα γιατί ακροβατούν νομικά (λ.χ. δίνουν «μεταφερόμενο» συντελεστή δόμησης σε δάση, ή έκαναν ισχυρότερες τις πολεοδομικές μελέτες των οικοδομικών συνεταιρισμών από τα πολεοδομικά σχέδια των περιοχών όπου βρίσκονται) και αυτό δημιουργεί ανασφάλεια. Ετσι, δεν έχει κατατεθεί ακόμα ούτε ένα αίτημα για τη θεσμοθέτηση «Περιοχής Ιδιωτικής Αναβάθμισης και Πολεοδόμησης» (μοντέλο που εφηύρε ο ν. 4280 για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς σε δάση) στο ΥΠΕΝ. Οι δε λιγοστές αιτήσεις που έχουν κατατεθεί για ανταλλαγή «προβληματικών» εκτάσεων με άλλες δημόσιες δεν έχουν προχωρήσει, γιατί δεν υπάρχει βάση δεδομένων για τις οικιστικά κατάλληλες δημόσιες εκτάσεις, κάτι βέβαια που γνώριζε τότε το υπουργείο, όταν παρουσίαζε το πλαίσιο ως λύση για το «ξεμπλοκάρισμα» των συνεταιρισμών. «Με δεδομένο ότι ήδη υπάρχουν καταδίκες της Ελλάδας από το Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων για οικοδομικούς συνεταιρισμούς, η μόνη λύση για όσους συνεταιρισμούς δεν επιτρέπεται να πολεοδομηθούν είναι είτε να βρεθεί ένας τρόπος να ανταλλαγούν με ισάξιες εκτάσεις ή οι ιδιοκτήτες να αποζημιωθούν», εκτιμά ο δικηγόρος Απόστολος Παπακωνσταντίνου.